Vie privée

L'organisation de la copropriété

Logement et voisinage

Mis à jour le 30.09.2015

La loi a institué pour toute copropriété des règles d’organisation spécifiques et impératives.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Il s’agit d’un immeuble dont la propriété n’appartient pas à une seule personne physique ou morale, mais qui est répartie entre plusieurs personnes par lots composés chacun d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Le régime de la copropriété est organisé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et le décret n° 67223 du 17 mars 1967, ainsi que par des textes modificatifs ou complémentaires postérieurs

Qu’est-ce qu’un lot en copropriété ?

C’est un local composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, propriété exclusive d’un copropriétaire déterminé (appartement, local commercial, cave, parking…).

Quelles sont les parties communes ?

Les parties communes sont appropriées collectivement par tous les copropriétaires. Ces parties sont utiles à tous ou à plusieurs copropriétaires. Il s’agit par exemple des escaliers, de l’ascenseur, des cours, des parcs, des voies d’accès, du gros œuvre (façade, toiture, fondations de l’immeuble). Des difficultés peuvent surgir concernant les murs séparant les parties privatives à l’intérieur des lots, ils seront considérés comme partie privative s’il ne s’agit pas de murs porteurs relevant du gros œuvre.

Quelles sont les parties privatives ?

Ce sont les parties affectées à l’usage d’un seul copropriétaire titulaire du lot. L’exclusivité de l’usage caractérise une partie privative dès lors que son bénéficiaire est identifié. La loi ne donne aucune liste des parties privatives. Tout ce qui est à l’intérieur des locaux privés est considéré comme partie privative hormis le gros œuvre (les murs porteurs…), et parfois d’autres ouvrages (canalisations communes par exemple). Ainsi sont des parties privatives les portes de communication entre les pièces, les parquets, les carrelages, les peintures, tapisseries…

Comment est organisée la gestion d’une copropriété ?

Un bien immobilier est organisé en copropriété lorsqu’il a plusieurs propriétaires titulaires de lots distincts. Les décisions relatives à la copropriété sont prises d’un commun accord par les copropriétaires organisés en syndicat, au cours de l’assemblée générale.

La gestion au quotidien est effectuée par un syndic de copropriété (faire payer les charges, assurer le fonctionnement de l’immeuble…). Le syndic doit appliquer les résolutions prises en assemblée.

Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires et est doté de la personnalité morale c’est-à-dire qu’il peut passer des contrats au nom de la copropriété, intenter une action en justice etc… Le syndicat des copropriétaires dispose de trois organes lui permettant d’assurer l’administration de la copropriété : le syndic représentant légal, organe de gestion ; l’assemblée générale, organe de décision; le conseil syndical, organe de contrôle.

Qu’est-ce que le conseil syndical?

Il s’agit d’un relais entre le syndic et l’assemblée générale. Le fonctionnement du conseil, dont l’existence est devenue légalement obligatoire, est organisé par le règlement de copropriété. Il contrôle la gestion du syndic (comptabilité, répartition des dépenses…). Il a un simple rôle d’assistance et de consultation sans aucun pouvoir décisionnel.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

C’est une convention entre tous les copropriétaires qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété et qui s’impose à tous les copropriétaires. Il détermine les conditions d’utilisation des lots, la répartition des charges, régit les rapports des copropriétaires entre eux, et contient toutes dispositions utiles sur l’assemblée générale, le syndic, le conseil syndical.

Un règlement de copropriété est-il obligatoire ?

Oui, la loi impose l’établissement d’un règlement de copropriété qui régit les rapports des copropriétaires entre eux.
 

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