Vie privée

L'imposition des revenus de locations nues

Fiscalité

Mis à jour le 30.09.2015

L’immobilier donné en location nue (c’est-à-dire non meublée), est source de revenus. Les sommes ainsi perçues sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Quels sont les revenus qu’il faut déclarer dans la catégorie des revenus fonciers ?

Il convient de déclarer tous les revenus issus des loyers perçus au cours d’une année civile (1er janvier au 31 décembre). Les éventuelles subventions de l’agence nationale de l’habitat doivent également être déclarées.

Comment déclarer les revenus fonciers ?

Lorsque vous optez pour le régime micro foncier, vous n’avez aucune déclaration particulière à souscrire, vous devez simplement inscrire le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042.

En revanche, lorsque vous optez pour le régime réel, vous devez compléter l’imprimé n°2044 ou n°2044 spécial et l’annexer à la déclaration n°2042.

Qu’est-ce que le régime micro foncier ?

Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers perçus au cours d’une année sont inférieurs à 15 000€.

Il consiste en un abattement forfaitaire de 30% au titre des frais et charges, sur les loyers perçus au cours d’une année.

En quoi consiste le régime réel ?

Vous relevez obligatoirement du régime du réel si vos revenus fonciers excèdent 15 000€ par an, mais vous pouvez également opter pour le régime réel quel que soit le montant de vos revenus.

Le régime réel consiste en la déduction des frais et charges au cas par cas pour leur montant réel.

Quels sont les frais et charges déductibles de l’impôt ?

La loi donne une liste des frais et charges supportés par le propriétaire et déductibles de l’impôt. Pour être déductible, la dépense doit être engagée sur un bien donné en location (les dépenses sur un bien vacant ne sont pas déductibles), elle doit être payée au cours de l’année et elle doit pouvoir être justifiée (factures…).

Ainsi, les dépenses de réparations, d’entretien et certaines dépenses d’amélioration sont déductibles ainsi que les provisions pour charges de copropriété.

Les charges de copropriété peuvent-elles être déduites du montant imposable ?

Oui, il est possible de déduire les provisions et régularisations pour charges de copropriété.

Est-il possible de déduire les dépenses engagées pour l’entretien, la réparation et/ou l’amélioration du bien ?

Oui, le coût des travaux réalisés est déductible du montant des loyers encaissés. Il peut s’agir de travaux de réparation et d’entretien (ravalement, remise en état de la toiture…), de travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur, raccordement au réseau d’assainissement, etc.) s’ils sont effectués dans un local d’habitation ou afférents à l’amiante ou à l’accès des handicapés.

Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement (qui augmentent le volume ou la surface habitable) ne sont pas déductibles.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque les frais et charges déductibles sont supérieurs aux loyers effectivement encaissés par le propriétaire. Le résultat foncier est alors négatif.

Le déficit foncier est-il déductible du revenu global ?

Oui, sous certaines conditions (notamment à l’exclusion d’éventuels intérêts d’emprunt) et dans la limite de 10 700€, il est possible d’imputer le déficit foncier sur le revenu global (montant qui correspond à l’ensemble des revenus de chaque catégorie : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux…).

Si vous décidez d’imputer votre déficit foncier, vous serez dans l’obligation de louer le bien pendant une durée minimale de trois ans à compter de l’année de l’imputation.

Quelles sont les personnes imposables ?

Les personnes physiques propriétaires qui donnent en location nue des biens bâtis ou non bâtis (maison, immeuble, garage, terres agricoles…) sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers.

Faut-il déclarer les loyers impayés que vous n’avez pas encore perçus ?

Non, seuls les loyers que vous avez effectivement perçus au cours de l’année doivent être déclarés. Ainsi, les loyers impayés ne sont pas pris en compte mais les loyers payés en avance ou en retard (les impayés de l’année précédente par exemple) sont pris en compte dans le revenu imposable.

Qu’est-ce que la déduction forfaitaire ?

Elle suppose un abattement de 30% pour l’ensemble des frais et charges, quel que soit leur montant réel. C’est le montant déductible dans le cadre du régime micro-foncier.

Qu’est-ce que la déduction réelle ?

Consiste en une déduction des frais et charges pour leur montant réel.

 

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