Vie privée

Les charges de copropriété

Logement et voisinage

Mis à jour le 30.09.2015

L’immeuble étant commun, chaque copropriétaire doit contribuer au paiement des charges de l’immeuble afin de l’entretenir convenablement.

Tous les copropriétaires sont-ils tenus au paiement des charges ?

Il convient de distinguer entre les charges communes générales et les charges particulières.

Tous les copropriétaires doivent impérativement payer leur quote-part des charges générales. Aucune disposition ne peut dispenser un ou plusieurs copropriétaires du paiement des charges générales.

En ce qui concerne les charges particulières, seuls les copropriétaires concernés par ces dépenses doivent en supporter le coût.

Il s’agit des charges relatives à des équipements ou services communs qui ne profitent qu’à certains copropriétaires ou qui bénéficient inégalement aux copropriétaires. La répartition de ces charges est effectuée en fonction de l’utilité pour chacun des lots.

Il peut aussi s’agir, en cas de copropriété composée de plusieurs immeubles, de charges afférentes à chacun des bâtiments, et réparties entre les seuls copropriétaires du bâtiment concerné.

Quelles sont les charges générales : de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes ?

Il s’agit par exemple des charges relatives au nettoyage des parties communes, des frais de gardiennage, des dépenses de ravalement ou de réparation de toiture, des honoraires du syndic… ce sont des dépenses qui profitent à tous les copropriétaires sans distinction.

Ces charges sont réparties au prorata de la quote-part de chaque lot.

Quelles sont les charges spéciales : « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun » ?

Ces charges concernent les éléments et services identifiés comme tels par le règlement de copropriété. Chaque catégorie a sa propre répartition. Il s’agit des dépenses liées par exemple à l’ascenseur ou au chauffage collectif.

Ces charges sont réparties entre les différents copropriétaires en fonction d’un critère d’utilité qu’elles présentent pour le lot. Ainsi, par exemple les charges liées à l’entretien ou à l’installation de l’ascenseur seront plus élevées pour un copropriétaire habitant au cinquième étage que celles imputées à un copropriétaire du second étage.

Le montant des charges est-il le même pour tous les copropriétaires ?

Non, les charges générales (de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes) sont réparties en fonction de la quote-part afférente au lot de chaque copropriétaire. Les propriétaires d’un grand appartement supportent une part plus importante des charges générales de l’immeuble que les propriétaires d’un simple studio.

Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs sont réparties entre les différents copropriétaires en fonction de l’utilité que les dépenses présentent pour le lot.

La quote-part des charges est mentionnée dans le règlement de copropriété, et elle figure également dans l’appel de charges envoyé par le syndic.

La répartition des charges entre copropriétaires peut-elle être modifiée ?

Puisque la répartition des charges figure dans le règlement de copropriété, sa modification suppose une modification de ce règlement : elle nécessite en principe, sauf exceptions dûment prévues par la loi, une décision unanime de l’assemblée générale.

Toutefois, la modification d’une répartition illégale peut, en certains cas, être faite à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et, à défaut, être opérée par le tribunal de grande instance saisi à cet effet.

La révision des charges peut-elle être demandée en justice ?

Une révision judiciaire est possible, tout copropriétaire qui estime payer des charges supérieures à plus d’un quart de leur valeur adéquate peut saisir le tribunal de grande instance pour faire modifier la répartition des charges, dans un délai de deux ans à compter de l’achat de son lot ou de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété.

Si l’action est fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges. Cette nouvelle répartition prend effet soit de façon rétroactive à la date de la demande en justice, soit à compter de la date du jugement. En ce dernier cas, le copropriétaire a également la possibilité de demander des dommages et intérêts au syndicat.

Il est également possible d’intenter une action en justice afin de remettre en cause une répartition des charges non conforme à la loi. Il ne s’agit plus d’une action en révision mais d’une action en nullité visant à faire déclarer non conforme à la loi une disposition du règlement de copropriété. Cette action est ouverte sans limitation de durée (par exemple pour une disposition, contraire à la loi, visant à faire payer les charges de l’ascenseur par le copropriétaire du rez-de-chaussée alors que celui-ci ne présente aucune utilité pour ce dernier).

Si vous habitez au rez-de-chaussée devez-vous participer aux charges relatives à l’ascenseur ?

En principe, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à payer les charges relatives à l’ascenseur, sauf si celui-ci leur permet l’accès au parking ou aux caves.

Quand faut-il régler les charges?

A la réception de l’appel de fonds adressé par le syndic.

Qui est chargé du recouvrement des charges ?

Il appartient au syndic de procéder au recouvrement des charges.

Un copropriétaire peut-il être exonéré du paiement des charges ?

Non, tous les copropriétaires sont tenus au paiement des charges.

Qu’est-ce qu’une provision pour charges?

Il s’agit des acomptes trimestriels versés par chaque copropriétaire pour faire face aux dépenses liées à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes. En fin d’année une régularisation a lieu s’il y a un écart entre les provisions versées et les dépenses réellement engagées.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Dans un premier temps, le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire (lettre recommandée avec accusé de réception).

Le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le copropriétaire défaillant devant les tribunaux afin d’obtenir le paiement des charges ainsi que des dommages et intérêts.

Le syndic peut également faire saisir les meubles de l’appartement du copropriétaire défaillant ou inscrire une hypothèque légale sur le lot en question.

Les copropriétaires doivent-ils payer à la place du copropriétaire défaillant ?

En principe il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires pour le paiement des charges. Toutefois, les charges étant dues dans leur globalité, les copropriétaires solvables sont contraints de venir combler le passif laissé par celui d'entre eux qui tarde à payer.

Les époux sont-ils tenus solidairement du paiement des charges de copropriété ?

Oui, les époux propriétaires d’un lot en copropriété sont tenus solidairement du paiement des charges.

Tous les copropriétaires sont-ils tenus au paiement des charges ?

Il convient de distinguer entre les charges communes générales et les charges particulières.

Tous les copropriétaires doivent impérativement payer leur quote-part des charges générales. Aucune disposition ne peut dispenser un ou plusieurs copropriétaires du paiement des charges générales.

En ce qui concerne les charges particulières, seuls les copropriétaires concernés par ces dépenses doivent en supporter le coût.

Il s’agit des charges relatives à des équipements ou services communs qui ne profitent qu’à certains copropriétaires ou qui bénéficient inégalement aux copropriétaires. La répartition de ces charges est effectuée en fonction de l’utilité pour chacun des lots.

Il peut aussi s’agir, en cas de copropriété composée de plusieurs immeubles, de charges afférentes à chacun des bâtiments, et réparties entre les seuls copropriétaires du bâtiment concerné.

Quelles sont les charges générales : de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes ?

Il s’agit par exemple des charges relatives au nettoyage des parties communes, des frais de gardiennage, des dépenses de ravalement ou de réparation de toiture, des honoraires du syndic… ce sont des dépenses qui profitent à tous les copropriétaires sans distinction.

Ces charges sont réparties au prorata de la quote-part de chaque lot.

Quelles sont les charges spéciales : « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun » ?

Ces charges concernent les éléments et services identifiés comme tels par le règlement de copropriété. Chaque catégorie a sa propre répartition. Il s’agit des dépenses liées par exemple à l’ascenseur ou au chauffage collectif.

Ces charges sont réparties entre les différents copropriétaires en fonction d’un critère d’utilité qu’elles présentent pour le lot. Ainsi, par exemple les charges liées à l’entretien ou à l’installation de l’ascenseur seront plus élevées pour un copropriétaire habitant au cinquième étage que celles imputées à un copropriétaire du second étage.

Le montant des charges est-il le même pour tous les copropriétaires ?

Non, les charges générales (de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes) sont réparties en fonction de la quote-part afférente au lot de chaque copropriétaire. Les propriétaires d’un grand appartement supportent une part plus importante des charges générales de l’immeuble que les propriétaires d’un simple studio.

Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs sont réparties entre les différents copropriétaires en fonction de l’utilité que les dépenses présentent pour le lot.

La quote-part des charges est mentionnée dans le règlement de copropriété, et elle figure également dans l’appel de charges envoyé par le syndic.

La répartition des charges entre copropriétaires peut-elle être modifiée ?

Puisque la répartition des charges figure dans le règlement de copropriété, sa modification suppose une modification de ce règlement : elle nécessite en principe, sauf exceptions dûment prévues par la loi, une décision unanime de l’assemblée générale.

Toutefois, la modification d’une répartition illégale peut, en certains cas, être faite à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et, à défaut, être opérée par le tribunal de grande instance saisi à cet effet.

La révision des charges peut-elle être demandée en justice ?

Une révision judiciaire est possible, tout copropriétaire qui estime payer des charges supérieures à plus d’un quart de leur valeur adéquate peut saisir le tribunal de grande instance pour faire modifier la répartition des charges, dans un délai de deux ans à compter de l’achat de son lot ou de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété.

Si l’action est fondée, le tribunal procède à une nouvelle répartition des charges. Cette nouvelle répartition prend effet soit de façon rétroactive à la date de la demande en justice, soit à compter de la date du jugement. En ce dernier cas, le copropriétaire a également la possibilité de demander des dommages et intérêts au syndicat.

Il est également possible d’intenter une action en justice afin de remettre en cause une répartition des charges non conforme à la loi. Il ne s’agit plus d’une action en révision mais d’une action en nullité visant à faire déclarer non conforme à la loi une disposition du règlement de copropriété. Cette action est ouverte sans limitation de durée (par exemple pour une disposition, contraire à la loi, visant à faire payer les charges de l’ascenseur par le copropriétaire du rez-de-chaussée alors que celui-ci ne présente aucune utilité pour ce dernier).

Si vous habitez au rez-de-chaussée devez-vous participer aux charges relatives à l’ascenseur ?

En principe, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à payer les charges relatives à l’ascenseur, sauf si celui-ci leur permet l’accès au parking ou aux caves.

Quand faut-il régler les charges?

A la réception de l’appel de fonds adressé par le syndic.

Qui est chargé du recouvrement des charges ?

Il appartient au syndic de procéder au recouvrement des charges.

Un copropriétaire peut-il être exonéré du paiement des charges ?

Non, tous les copropriétaires sont tenus au paiement des charges.

Qu’est-ce qu’une provision pour charges?

Il s’agit des acomptes trimestriels versés par chaque copropriétaire pour faire face aux dépenses liées à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes. En fin d’année une régularisation a lieu s’il y a un écart entre les provisions versées et les dépenses réellement engagées.

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Dans un premier temps, le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire (lettre recommandée avec accusé de réception).

Le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le copropriétaire défaillant devant les tribunaux afin d’obtenir le paiement des charges ainsi que des dommages et intérêts.

Le syndic peut également faire saisir les meubles de l’appartement du copropriétaire défaillant ou inscrire une hypothèque légale sur le lot en question.

Les copropriétaires doivent-ils payer à la place du copropriétaire défaillant ?

En principe il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires pour le paiement des charges. Toutefois, les charges étant dues dans leur globalité, les copropriétaires solvables sont contraints de venir combler le passif laissé par celui d'entre eux qui tarde à payer.

Les époux sont-ils tenus solidairement du paiement des charges de copropriété ?

Oui, les époux propriétaires d’un lot en copropriété sont tenus solidairement du paiement des charges.

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