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Le loyer du bail commercial

Gestion

Mis à jour le 30.09.2015

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties. En pratique, dans la plupart des cas, le prix est déterminé en fonction de la valeur locative des locaux. En cours de bail, le loyer peut être révisé selon deux modalités précisées dans le contrat : la révision triennale ou annuelle (en fonction d'une clause d'échelle mobile.)

Cette clause d’échelle mobile permet une révision automatique du montant du loyer en fonction notamment d’un indice économique ou monétaire. L’indexation se fait à des durées plus ou moins rapprochées selon l’accord entre les parties.

Comment fixer le montant du loyer initial ?

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Il est en général basé sur la valeur locative du bien.

Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré.

Exemple : le loyer d'une boutique de 100 m² affichant un prix de 600 €HT correspond à un loyer mensuel de (100 x 600)/12 = 5 000 €HT.

Le prix des loyers commerciaux est soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Le prix prend en compte différents éléments, comme par exemple :

  • caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...),
  • destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail),
  • facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple),
  • prix pratiqués dans le voisinage...

Si le bail est prévu pour « tous commerces », le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le contrat de bail peut également prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, dont le montant est librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Il ne s’agit pas d’une obligation légale, toutefois en pratique le dépôt de garantie est souvent exigé.

Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ?

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée au propriétaire des murs.

Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail.

Le pas-de-porte peut être considéré :

  • soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au propriétaire de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux (supplément intégré dans le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail),
  • soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, en contrepartie de l'indemnité d'éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

Le versement au bailleur d’un pas-de –porte est en général compensé par un loyer plus faible

La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail.

Si dans le contrat de bail le pas-de-porte est défini comme un supplément de loyer, le locataire pourra le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail.

Mais si dans le contrat de bail ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Existe-t-il une révision annuelle du montant du loyer ?

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur et sans que l'augmentation qui en résulte puisse être pour une année supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Le loyer peut-il être révisé tous les trois ans ?

Oui, il s’agit de la révision triennale

Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. C'est la révision triennale.

Cette modalité de révision est automatique : il n'est pas nécessaire de la prévoir dans le bail.

La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle.

La demande doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé.

Plafonnement de la révision

La révision triennale est plafonnée.

En effet, la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence :

  • l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
  • l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) pour les autres activités.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

À noter : l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Peut-on déplafonner le montant de la révision du loyer ?

Le propriétaire peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de :

modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (par exemple : augmentation de la population) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),
déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Peut-on modifier le montant du loyer lors du renouvellement du bail ?

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer à cette date, il doit engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.

 

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