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Le contrat de bail commercial

Gestion

Mis à jour le 30.09.2015

Le bail commercial est un contrat de location d'un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire.

Quelles sont les modalités du bail commercial ?

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Si ce n’est pas le cas il est nécessaire de procéder à un changement d'affectation du local.

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Il existe un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le bailleur (propriétaire des murs) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.

La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Il est important de savoir que le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Le caractère commercial du bail ne résulte que des mentions insérées dans le contrat de bail lui-même.

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire. Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée. Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.

La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Comment est évalué le dépôt de garantie ?

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant. Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts.

Comment est réalisé l’état des lieux d’entrée et de sortie du bail ?

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.
L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

À savoir : pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Quand y a-t-il une obligation de joindre une annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...).
  • leur consommation réelle d'eau et d'énergie,
  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

L'Ordre des avocats de Paris est joignable :

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