Vie privée

L'assemblée générale des copropriétaires

Logement et voisinage

Mis à jour le 30.09.2015

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe décisionnel de la copropriété, il ne s’agit pas d’un organe permanent. La convocation de l’assemblée est strictement encadrée par la loi.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriétaires ?

L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la copropriété. Tous les copropriétaires doivent participer à l’assemblée générale, ils peuvent se faire représenter. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas y participer. Le syndic est tenu d’y participer personnellement, mais il ne peut en être le président, seulement le secrétaire.

Comment convoquer une assemblée générale ?

Il appartient au syndic de copropriété de convoquer l’assemblée. La convocation doit être reçue par tous les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant sa date. La lettre doit contenir la date et le lieu de l’assemblée ainsi que l’ordre du jour, les projets de résolution et tous les documents annexes requis.

L’assemblée générale peut aussi être convoquée à la demande du conseil syndical, ou d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins le quart des voix.

Si le syndic néglige de convoquer l’assemblée, tout copropriétaire peut saisir la justice afin de contraindre le syndic à convoquer l’assemblée.

Comment faire inscrire une question à l’ordre du jour d’une assemblée ?

L’ordre du jour est mentionné dans la convocation, il est possible d’ajouter une question à l’ordre du jour à tout moment de l’année, mais suffisamment avant l’envoi de la convocation pour qu’elle puisse être prise en compte. Il suffit de notifier la question rédigée de manière précise avec les éléments nécessaires par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au syndic.

Peut-on obtenir l’annulation d’une décision prise en assemblée ?

Il est possible de contester une décision de l’assemblée en justice. Pour cela il faut être copropriétaire et celui-ci dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir la juridiction compétente, qui est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. L’avocat est obligatoire pour cette procédure, mais le copropriétaire peut faire une demande d’aide juridictionnelle s’il ne dispose pas des ressources nécessaires pour payer les honoraires de l’avocat.

La loi fixe-t-elle un nombre minimum d’assemblées générales par an ?

La loi fixe au minimum une assemblée par an notamment pour statuer sur le budget et les comptes. Mais au cours de l’année, peuvent se réunir d’autres assemblées afin de traiter des questions urgentes.

Lorsque le lot est donné en location, qui doit être convoqué à l’assemblée générale, le locataire ou le propriétaire?

Dans l’hypothèse d’une location, la convocation est adressée au propriétaire, le locataire ne participe pas à l’assemblée mais il peut demander à son propriétaire de formuler des observations, ou de faire inscrire des questions à l’ordre du jour.

Un copropriétaire peut-il se faire représenter à une assemblée ?

Oui, il est possible pour un copropriétaire de se faire représenter pour une assemblée générale. Le représentant peut être copropriétaire ou non mais le mandat doit être écrit et il doit être donné avant la tenue de l’assemblée.

Quels sont les conséquences de l’annulation d’une assemblée?

Les décisions prises lors de cette assemblée sont considérées comme n’ayant jamais existé et ne peuvent pas valablement être appliquées. Pour pouvoir appliquer ces décisions un nouveau vote est nécessaire.

Que se passe-t-il si un copropriétaire n’a pas été convoqué?

Le copropriétaire qui n’a pas été convoqué peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir l’annulation de l’assemblée, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Est-il possible de soulever une question qui n’a pas été inscrite à l’ordre du jour ?

Non, il n’est pas possible de soumettre à l’assemblée une question non inscrite à l’ordre du jour, l’assemblée ne statue que sur l’ordre du jour de la séance.

Comment sont décomptées les voix lors de l’assemblée générale ?

Les voix sont comptabilisées en fonction du nombre de millièmes attachés à chaque lot, ainsi une personne possédant 5/10.000ème vote pour 5 voix sur 10.000. Le principe « une personne égale une voix » ne s’applique pas pour les votes en assemblée.

Quelles sont les règles de majorité pour adopter une décision en assemblée ?

Il existe trois types de majorité selon les décisions à prendre :

  • La majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (pour prise de décisions courantes, travaux d’entretien et de conservation des parties communes …) 
  • La majorité absolue de l’article 25 de la loi : c’est la majorité de toutes les voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée (par exemple pour élection du syndic ou des membres du conseil syndical, autorisation de travaux sur parties communes au bénéfice d’un copropriétaire, et exécution de travaux réglementairement obligatoires …). Si cette majorité n’est pas obtenue, il est possible de prendre la décision à la majorité de l’article 24, en deuxième lecture immédiate ou sur deuxième convocation de l’assemblée dans un délai de trois mois ;
  • La double majorité de l’article 26 de la loi : cette majorité nécessite les deux tiers des voix et la majorité en nombre de tous les copropriétaires, présents ou non (actes de cession ou d’acquisition, travaux d’amélioration ou de transformation, création de locaux à usage commun ) ;
  • L’unanimité de tous les copropriétaires composant le syndicat (pour les décisions portant atteinte à la destination de l’immeuble, ou aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires …).

Qu’est-ce qu’une assemblée générale extraordinaire ?

L’assemblée générale doit se réunir au moins une fois dans l’année pour statuer sur le budget provisionnel. Mais il peut être nécessaire de réunir les copropriétaires au cours de l’année pour des questions urgentes (travaux…), on parle alors d’assemblée générale extraordinaire -bien que le terme ne figure pas expressément dans la loi-.

Qu’est-ce que le procès-verbal de l’assemblée ?

Il s’agit de la transcription des décisions de l’assemblée générale. Il doit indiquer le lieu, la date et l’heure de la réunion, permettre avec la feuille de présence d’identifier les personnes présentes ou représentées ainsi que les absents, avec leurs millièmes de voix, rappeler l’ordre du jour et reprendre chaque résolution acceptée ou refusée avec le nombre de votes … L’absence ou l’irrégularité du procès-verbal peut entraîner l’inexistence ou la nullité des décisions prises.
 

L'Ordre des avocats de Paris est joignable :

Si vous cherchez les coordonnées d'un avocat, consulter notre annnuaire des avocats du barreau de Paris en ligne.

Consultez également les consultations gratuites d'avocats organisées toute l'année dans toute la capitale en cliquant ici.