Vie privée

La plus value immobilière

Fiscalité

Mis à jour le 30.09.2015

Lors de la vente de votre bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value qui est un revenu imposable. Comment déclarer votre plus-value immobilière ?

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value immobilière est imposable sur le revenu

Quels types de biens sont soumis à l’imposition de la plus-value immobilière ?

L’imposition des plus-values immobilières concerne des cessions de biens à titre onéreux (appartement, terrains, maison...).

Cet impôt s'applique aux opérations de vente, par les propriétaires, d'un bien immobilier, de droits attachés à un bien immobilier (exemple servitude), de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI), ou de succession ou échange d’un bien, en totalité ou en partie, depuis moins de 30 ans.

Comment calcule-t-on la plus-value nette soumise à l’imposition ?

La somme soumise à l’imposition de la plus-value est calculée comme ceci :

Prix de cession - frais de cession - prix d’acquisition - frais d’acquisition
= plus-value brute

Ensuite :

Plus-value brute - abattement de durée de détention - abattement fixe de 1000€ (supprimé à compter du 1er février 2012)
= plus-value nette.

Comment calcule-t-on les frais à déduire ?

Trois types de frais peuvent être déduits :

  • les frais d’acquisition (frais de notaire…) au coût réel ou 7,5% du prix d’acquisition du bien.
  • Les dépenses liées aux travaux effectués sur le bien avec factures à l’appui ou au-delà de 5 ans de détention, il est possible d’évaluer les travaux à 15% du prix d’acquisition sans justificatifs.
  • Les frais de voirie, réseaux et distribution

Quels sont les abattements possibles ?

Le montant de la plus-value est réduit de 10% par année de détention du bien, au-delà de la cinquième année complète. Ainsi, au-delà de quinze années de détention, la plus-value était totalement exonérée.

(Exemple : un bien détenu pendant 11 ans, cela fait 5 ans plus 6 ans, donc 6x10%=60% d’abattement de la plus-value brute).

A compter du 1er février 2012 (loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117), l’abattement devient progressif :

  • Le montant de la plus-value est réduit de 2% après cinq ans de détention
  • 4% au-delà de 17 ans de détention
  • 8% après 24 ans de détention

Avec ce nouveau système, on aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.

Qu’est-ce que l’abattement fixe ?

Toutes les plus-values sont assujetties à un abattement fixe de 1000€.

Cet abattement a été supprimé par la loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117. Cette disposition de la loi est d’application immédiate.

Quel est le taux d’imposition de la plus-value ?

Le taux global d’imposition s’élève à 31,3%, comprenant 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 12,3% au titre des prélèvements sociaux (CSG et RDS).

Ainsi, ce taux est appliqué à la plus-value nette.

(Exemple : plus value nette de 25000€ x taux de 31.3% : impôt et prélèvements sociaux à payer de 7825€).

Mais à compter du 1er février 2012 (loi de finance rectificative du 19 septembre 2011, n°2011-1117), l'imposition sera désormais de 19% + 13,5% de prélèvements sociaux, soit 32,5%.

Quels sont les cas d’exonérations de plus-values ?

Sont exonérés de plus-value :

  • la cession de sa résidence principale,
  • les ventes dont le prix est inférieur à 15.000 euros,
  • les expropriations suivies d'un réemploi de l'indemnité,
  • les cessions consenties par certains titulaires de pension ou de carte d'invalidité,
  • et, sans justification, tous les biens détenus depuis plus de 30 ans.

Avec la loi de Finances pour 2013, trois nouvelles exonérations de plus-values ont été créées :

  • lors de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale ;
  • en cas de cession, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement qui a constitué sa résidence principale, lorsque cette cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l'entrée de la personne concernée dans l'établissement ;
  • en cas de cession d'un droit de surélévation.

Comment s’effectuent la déclaration et le paiement de la plus-value immobilière ?

La plus-value est obligatoirement calculée par le notaire, à l'occasion de chaque vente, et déclarée par lui à l'administration, sur un imprimé spécial (2048-IMM)

Si vous êtes redevable d'une imposition à ce titre, le notaire effectuera lui-même le paiement directement aux services fiscaux, en le prélevant sur votre prix de vente.

Vous n'avez donc aucune démarche particulière à effectuer.

Que se passe-t-il en cas de moins-value ?

Si vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte lors de la vente de votre bien), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

EXEMPLE PRATIQUE DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE A COMPTER DU 1er FEVRIER 2012:

Vous avez acheté une maison il y a dix ans pour la somme de 200 000 €

Vous la vendez 300 000€.

Calcul de la plus-value brute :

Frais d’acquisition = 7.5% de 200 000 €= 15000€

Frais de travaux = 15% de 200 000 €= 30 000€

300 000 – 200 000 = 100 000 € - (15 000 € + 30 000 €)

= 100 000 €– 45 000 €

= 55 000 €

Calcul de la plus-value nette :

Années de détention = 10 ans, soit 5 ans au-delà de la cinquième année

Donc, 50x2% = 10%

Donc la plus value nette = 55 000 €– (10% de 55 000, soit 5 500)

= 55 000 €– 5 500 €

= 49 500 €

Calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux à payer :

L’imposition est à hauteur de 32,5% de la plus-value nette, soit :

49 500 € x 32,5% = 16 088 € à payer

Aménagement du régime des plus value en 2013 :

A l'article 1609 nonies G du Code général des impôts, il est institué une taxe (supplémentaire) sur les plus-values réalisées à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50.000 euros, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable :

De 50.001 à 60.000 euros
2% PV - (60.000 - PV) x 1/20

De 60.001 à 100.000 euros
2% PV

De 100.001 à 110.000 euros
3% PV - (110.000 - PV) x 1/10

De 110.001 à 150.000 euros
3% PV

De 150.001 à 160.000 euros
4% PV - (160.000 - PV) x 15/100

De 160.001 à 200.000 euros
4% PV

De 200.001 à 210.000 euros
5% PV - (210.000 - PV) x 20/100

De 210.001 à 250.000 euros
5% PV

De 250.001 à 260.000 euros
6% PV - (260.000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260.000 euros
6% PV

L'Ordre des avocats de Paris est joignable :

Si vous cherchez les coordonnées d'un avocat, consulter notre annnuaire des avocats du barreau de Paris en ligne.

Consultez également les consultations gratuites d'avocats organisées toute l'année dans toute la capitale en cliquant ici.