Vie privée

Fin du bail d'habitation

Logement et voisinage

Mis à jour le 30.09.2015

Le propriétaire ou le locataire peuvent mettre fin au bail d’habitation en respectant certaines conditions.

Dans quelles conditions le locataire peut-il mettre fin au bail ?

Selon les articles 12 et 15 I al 2 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Le locataire doit donner congé en respectant un délai de préavis de trois mois.

Ce délai peut être réduit à un mois dans des cas particuliers.

Le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée.

Le congé du locataire n’a pas à être motivé sauf s’il bénéficie d’un délai de préavis réduit.

Pendant la durée du préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de son droit d’occuper le logement et doit quitter les lieux.

Le propriétaire peut-il mettre fin au bail à tout moment ?

Non, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à tout moment ; il ne peut donner congé que pour la fin du bail et avec les limites suivantes :

Première limite :le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois.

Deuxième limite : le bailleur doit motiver son congé par l’un des motifs suivants :

  • Congé reprise pour habiter,tout en précisant que l’immeuble doit être repris pour l’habitation principale du bénéficiaire. Ce type de congé ne peut être délivré que par un bailleur personne physique ou assimilé au profit d’un parent proche.
  • Congé pour vendre qui peut être délivré par un bailleur personne physique ou personne morale. Le bailleur peut vendre au prix qu’il souhaite. En principe, lorsque le bailleur notifie un congé pour vendre, le locataire bénéficie du droit de préemption, et le congé vaut offre de vente. Par exception, le locataire ne peut se prévaloir du droit de préemption lorsque la vente est prévue entre parents du 4ème degré ou vente sur un immeuble mentionnée au 2ème alinéa de l’article L 111-6-1 du CCH.
  • Congé pour motif légitime et sérieux qui sous-entend par exemple une reprise pour travaux ou pour violation par le locataire de ses obligations légales ou contractuelles…

Troisième limite : les locataires âgés de plus de soixante ans ayant des ressources inférieures à une fois et demi le montant du SMIC sont protégés sauf lorsque le bailleur est lui-même âgé ou bénéficie de faibles ressources ou bien si une offre de relogement est faite au locataire.

Lorsque le propriétaire donne congé, le locataire peut–il demander le maintien dans les lieux le temps de trouver un autre logement ?

En principe cela n’est pas possible. Cependant, le locataire âgé de plus de soixante ans et qui bénéficie de ressources inférieures à une fois et demi le montant du SMIC, est protégé dans la mesure où le bailleur doit lui proposer un relogement.

Qu’est-ce qu’un congé pour vendre ?

Lorsque le bailleur souhaite vendre son logement vide, il doit délivrer un congé pour vendre au locataire en respectant un délai de préavis de six mois.

Dans cette hypothèse, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préemption pour acquérir le bien. Le droit de préemption du locataire est un droit de priorité du locataire pour l’achat du logement par rapport aux autres acquéreurs potentiels.

Le congé délivré au locataire vaut offre de vente. Il doit sous peine de nullité, mentionner le prix et les conditions de la vente. Le droit de préemption du locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le locataire a plusieurs options :

  • Soit le locataire refuse l’offre de vente, dans ce cas il perd son droit de préemption et devra quitter les lieux à la fin du bail. En revanche, si le propriétaire décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageuses pour le locataire, il devra le lui notifier et le locataire bénéficiera d’un nouveau droit de préemption.
  • Soit le locataire préempte au prix et conditions de l’offre de vente, il aura alors deux mois pour réaliser la vente. Si à l’expiration des deux mois, le locataire n’a pas réalisé la vente, le locataire est déchu de son titre d’occupation.

Dans deux hypothèses le locataire ne peut se prévaloir d’un droit de préemption.

  • D’une part, si la vente est faite à un parent du quatrième degré inclus, à condition qu’il occupe le logement pendant au minimum deux ans.
  • D’autre part, si l’offre de vente porte sur les immeubles mentionnés à l’article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Sous quelles conditions le propriétaire peut-il donner un congé pour habiter dans les lieux ?

En principe, seul le bailleur, personne physique peut délivrer un congé pour reprise. Cependant, une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus peut également délivrer un congé pour reprise.

Le congé pour reprise du bailleur doit être délivré au locataire au moins six mois à l’avance.

Le congé doit sous peine de nullité indiquer les noms et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.

Le bailleur a pour obligation de préciser le motif du congé.

Il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Le bénéficiaire a une obligation d’habiter dans les lieux à titre de résidence principale.

Quelles sont les personnes pour lesquelles le propriétaire peut donner un congé pour habiter ?

Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou ses ascendants et descendants, ceux du conjoint, partenaire ou concubin notoire.

Quelles sont les conditions à remplir avant de quitter les lieux ?

Le locataire doit restituer les lieux en bon état.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater si le locataire a entretenu les lieux loués ou non. A défaut d’état des lieux, la présomption de bon état ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.

L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement entre bailleur et locataire.

Les délais de préavis sont-ils identiques pour tous les types de congés ?

Selon les articles 12 et 15 I al 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment et doit respecter un délai de préavis de trois mois.

Ce délai peut être réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi. Par ailleurs, le délai de préavis peut également être réduit pour les locataires de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile et pour les locataires bénéficiant du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Enfin, le préavis est d’un mois également pour le locataire d'un logement conventionné, appartenant notamment à un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM), qui se voit attribuer par le même bailleur un autre logement conventionné dans le même parc.

Le bailleur peut mettre fin au bail pour son échéance et doit respecter un délai de préavis de six mois.

Qu’est-ce qu’un préavis réduit ?

Le délai de préavis du locataire peut être reporté à un mois dans les cas suivants :

  • Obtention d’un premier emploi ;
  • Mutation,
  • Perte d’emploi ;
  • Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • Pour les locataires de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
  • Pour les locataires bénéficiant du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active ;
  • Locataire d'un logement conventionné, appartenant notamment à un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM), qui se voit attribuer par le même bailleur un autre logement conventionné dans le même parc.

Les circonstances légales autorisant un préavis réduit doivent affecter personnellement le titulaire du bail, c'est-à-dire le locataire lui-même ou son conjoint, le co-titulaire légal ou son colocataire.

Il appartient au locataire de prouver qu'il se trouve dans une situation justifiant la réduction du délai de préavis.

En cas de co-titularité du bail, à qui le congé doit-il être notifié pour être valable ?

  • Pour les époux et les partenaires unis par un PACS :

En vertu de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la notification ou la signification faite au locataire par le bailleur est opposable à son conjoint ou partenaire si l’existence de cette situation n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En revanche, si le bailleur a connaissance de la situation des locataires, il devra donner congé aux deux.

Il vaut mieux signifier le congé par deux lettres distinctes adressé à chacun des conjoints ou partenaires, en évitant une lettre unique comportant le nom des deux locataires.

  • Pour les co-preneurs

Le congé doit être délivré à chacun des co-preneurs. Il est inopposable à celui des co-preneurs auquel il n’a pas été délivré.

Quelle est la différence entre l’occupant et le titulaire du bail, lequel doit être destinataire du congé?

En principe, le bailleur n'a aucun lien de droit avec le sous-locataire ou l’occupant. Il l'ignore juridiquement. Le congé doit donc être délivré au preneur seul.

Si l’occupant n’est pas le titulaire du bail, qui peut être consenti à une société par exemple pour y loger un salarié, le congé doit être délivré au seul locataire, qui a signé le bail.

 

 

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