Vie privée

Etats des lieux d'une location

Logement et voisinage

Mis à jour le 30.09.2015

L'état des lieux concerne aussi bien les locations à l'année que les locations de vacances. Il doit être réalisé avec attention afin de ménager aussi bien les intérêts du locataire que ceux du propriétaire. Deux états des lieux sont établis : un à l'entrée du locataire, et l’autre au départ du locataire.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

C’est une description exhaustive de l'état du logement et de ses équipements pièce après pièce, du sol au plafond, sur un imprimé réservé à cet usage. Deux états des lieux distincts sont réalisés, l'un à l'entrée dans les lieux, l'autre au départ du locataire, lorsqu'il rend les clés, à la fin du bail.

Pour les locaux vides donnés en location à usage d'habitation, l’état des lieux est obligatoire et annexé au contrat de location.

Pour les autres types de locations : en meublé, en saisonnier, pour une résidence secondaire, la loi n’impose la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie mais dans la pratique ceux-ci sont souvent réalisés pour de meilleures garanties en cas d’incidents dans les lieux loués à la fois pour le locataire et le bailleur.

A quoi sert l'état des lieux ?

En réalisant l’état des lieux, le bailleur et le locataire peuvent attester de l'état du logement et justifier d'une demande de remise en état le cas échéant. Cela permet de figer à un instant précis l’état du logement et l’accord du bailleur et du locataire sur l’état du logement. L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble, pour le rendre « opposable » en cas de conflit ultérieurs.

Un état des lieux qui ne serait signé que par le bailleur, ou que par le locataire n'est pas contradictoire et ne peut donc pas servir de preuve pour démontrer l'existence de dégradations.

Comment réaliser l’état des lieux d'entrée dans le logement ?

La signature du bail coïncide souvent avec le début de la location. Le bailleur et le locataire vont dans ce cas signer le bail et faire l'état des lieux. Le propriétaire remet ensuite les clés au locataire qui prend immédiatement possession des lieux.

Cet état des lieux doit être réalisé de manière exhaustive et concerne toutes les pièces du logement sol et plafond compris ainsi que cave et box le cas échéant. Vous devez par exemple noter l’état de la moquette, des murs, du carrelage, de la peinture, de la robinetterie, de l’électricité, des huisseries, etc., en précisant chaque fois l'état : état neuf, bon état, état d'usage, mauvais état.

Si l'état des lieux révèle que le logement nécessite une remise en état de certains équipements ou revêtements vétustes, le locataire pourra en faire la demande au propriétaire en s'appuyant sur cet état des lieux.

Comment réaliser l’état des lieux de sortie dans le logement ?

Au départ du locataire, il faut établir un état des lieux de sortie, dans lequel le bailleur et le locataire vont consigner en détail l’état du logement en fin de location, lors de la remise des clés par le locataire au propriétaire.

Ce document permettra au locataire qui a pris soin du logement tout au long de la location d’obtenir la restitution du dépôt de garantie qu’il avait versé au propriétaire au moment de la location du bien.

Le bailleur lui aura la possibilité de comparer l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie et de mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. Le propriétaire pourra alors le cas échéant faire procéder aux réparations et retenir les sommes sur le dépôt de garantie correspondant aux factures de remise en état.

Si au départ du locataire, il se contente d'accepter la restitution des clés sans faire d'état des lieux, il ne pourra rien retenir sur le dépôt de garantie, ni rien réclamer au locataire sortant s'il s'aperçoit ultérieurement de dégradations.

En revanche, les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, restent à la charge du bailleur.

Il est à noter qu’un décret d’application de la loi ALUR dont la publication n’est pas encore connue devrait proposer une grille de vétusté qui permettra au locataire et au bailleur de calculer, sur une base définie, le montant des sommes incombant à chacun.

Y a –t-il des cas où l’on peut compléter l’état des lieux d’entrée après la signature du bail ?

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. »

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage».

En effet, si la location a lieu en été, le locataire n'a pas la possibilité d'apprécier le bon fonctionnement du chauffage.

L’article 3-2 prévoit que : « le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures ».

Combien coûte la réalisation de l'état des lieux?

Si l'état des lieux est établi directement entre le bailleur et le locataire, il est gratuit.

Lorsque l’Etat des lieux est réalisé par une agence, la loi Alur du 24 mars 2014 a posé le principe selon lequel les honoraires de mise en location d'un logement sont à la charge exclusive du bailleur, à l'exception de quatre prestations que les agents immobiliers devront facturer à la fois au bailleur et au locataire dont la réalisation de l'état des lieux.

Par ailleurs, si le bailleur et le locataire décident malgré tout, d'un commun accord, de faire établir l'état des lieux par un huissier, la loi Alur prévoit que les frais devront être réglés à la fois par le locataire et le propriétaire.

Quels sont les cas où il est nécessaire de faire appel à un huissier de justice pour l’état des lieux ?

  • Pour une location « vide »

Dans le cas où le bailleur et le locataire n'arrivent pas à se mettre d'accord pour rédiger l'état des lieux d'entrée ou de sortie, ils font alors appel à un huissier de justice, à l'exclusion de tout autre professionnel. Cette possibilité est prévue par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations non meublées. L’article prévoit que l’état des lieux « est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.».

  • Pour une location meublée ou saisonnière

Dans ce cas, il n'y a pas de règle préétablie qui s'applique. Si les deux parties décident ensemble de faire appel à un huissier, les frais sont alors partagés par moitié.

Ce partage peut également résulter d'une clause du bail qui prévoit d'office un partage par moitié des frais d'huissier quand il intervient pour l'état des lieux. C'est le cas dans la plupart des contrats de location meublée. A défaut de clause dans le bail et en cas de désaccord, c'est celui qui fait appel aux services de l'huissier qui prend en charge les frais.

Quels sont les documents à utiliser pour réaliser un état des lieux?

Il existe des modèles type aussi bien d’état des lieux d’entrée que d’état des lieux de sorties que l’on peut trouver sur des sites d’agences immobilières ou encore sur des sites de location de logement de particuliers à particuliers. On trouve également des modèles types dans des librairies juridiques spécialisées.

Mais vous pouvez aussi utiliser un papier libre en tête duquel vous allez inscrire : Etat des lieux « d'entrée » ou « de sortie » selon le cas.

L'état des lieux doit ensuite être daté et signé par le bailleur et le locataire pour être valable.

Pour aller plus loin : la fourniture du diagnostic thermique, une obligation du bailleur

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

"1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes".

Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. L’article précité souligne que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative".

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